我国物流园区的开发始于20世纪末21世纪初，2003年渐人建设高潮，并一直持续发展。据不完全统计，目前全国至少有20多个省市制定了区域性物流发展规划和政策，全国在建的和规划建设中的以物流园区、物流基地、物流中心命名的各类园区达几百家之多。全国各地将开发物流园区作为发展物流的出路。如深圳已经规划发展西部港区、盐田港、平湖、笋岗、南山、龙岗六大物流园区，上海正在建设陆、海、空三大物流和五个物流园区，现代物流成为广州市“主要基础产业和重要支柱产业”，规划建设南沙、新沙、花都三大国际性枢纽物流园区等。
(一）发展总体概况
为适应国际经济、航运贸易和航运发展的需要，港口借助于港航信息技术的发展，增添了信息服务、货物配送等为货物全程提供全方位增值服务的功能，港口的范围扩大，港口物流园区作为现代港口物流发展的产物得到了空前的发展。世界著名港口如鹿特丹、新加坡、中国香港等港口首先开始了向物流中心的转化，我国大陆具有代表性的港口物流园区有依托盐田港而发展起来的深圳物流园区，还有上海国际航运中心洋山深水港物流园区、大连国际物流园区等。
深圳物流园区是起步较早的依托盐田港而发展起来的；大连国际物流园区是经大连市人民政府批准，以发展现代物流为目标的经济区域；上海国际航运中心洋山深水港物流园区将建成世界上规模最大、现代化程度最高的物流园区，洋山深水港物流园区建设后，不仅成为洋山港口结构不可缺少的一部分，而且还将成为东北亚国际物流的枢纽中心；青岛拟在前湾港区建设以集装箱、煤炭、矿石、原油等货种为主的物流运作区域；连云港将原来的中云货场改建为港口物流园区。
(二）典型港口物流园区
香港港是我国也是世界最大的港口物流中心之一，拥有良好的港口物流设施,其物流运作的速度和效率也是一流的。香港港口物流园区依托中国大陆，面向东南亚，连接欧美，重点是为占港口吞吐量85%左右的转口贸易提供物流服务。目前香港港正努力通过信息技术手段和专业化管理技术，把香港港建成虚拟供应链控制中心，依靠其完善的金融、保险、高效的通关效率，将香港港口物流业的覆盖面不断扩大。
上海外高桥物流园区是以“区港联动”为基础的港口物流园区，通过外高桥港区和外高桥保税区的连接，促进了港口产业和现代物流的联动发展。外高桥保税物流园区的服务定位为国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易四大功能，通过“一次申报、一次査验、一次放行”的通关模式，信息流与货物流相统一、通关管理与园区仓储联网相统一、关区代码与贸易方式相统一的运作模式，通过网络技术在园区仓储联网相统一，关区代码与贸易方式相统一的运作模式，通过网络技术在园区构建关、港、贸信息集成平台，实现EDI(电子数据交换）无纸报关、无人自动卡口放行、备案货物无EDI事后交单的信息共享模式，将物流园区管理、卡口管理、港区管理融为一体，实行港、区联动综合管理。
上海国际航运中心洋山深水港物流园区规划建成世界上规模最大、现代化程度最高的物流园区。洋山深水港物流园区不仅将成为洋山港口结构不可缺少的一部分，而且还将成为东北亚国际物流的枢纽中心。物流园区位于芦潮港地区、临港新城南侧，东临葫芦高速公路，通过东海大桥与洋山深水港码头相沟通；物流园区将通过多层次公路网与上海郊区环线、内环线相连，并和上海市及长江三角洲的高速公路、交通干线公路网、国道网相连；通过浦东铁路芦潮港货运站与国家铁路网接轨；物流园区还通过内河与上海市的内河运输网相通。洋山港物流园区分为功能区和港口辅助区。铁路换装区，提供港口通过铁路向内陆地区转运条件，设铁路装卸线、铁路堆场、站台等;、内河港区，设计年吞吐能力达110万标箱；国际物流区引进国际著名物流企业，实现物流的仓储、分拨配送和加工等；危险品作业区，集中进行危险品箱的装卸作业，确保安全；综合配套设施区，提供配套服务，包括工商、税务、邮政、银行、保险等。
天津港物流园区的天津港散货物流中心占地12平方公里，其中商贸区1.56平方公里，煤炭作业区占地6平方公里，矿石、油品仓储区占地4.44平方公里。散货物流中心距规划中的天津新港南站约3公里，跨海河口进人港区的公路桥、铁路桥；散货物流中心临近津沽公路、海防路和规划中的津沽二线，与外部衔接十分方便，中心的给排水、电力、通信等配套设施已经比较完备。
大连国际物流园区具有由保税区、海港联合组成的多方位、立体化、快捷便利、政策优惠的物流运作平台和服务体系，是大连市发展现代物流的主要载体，是中国北方与世界各地区之间快速增长的经贸活动所信赖的重要国际物流基地。
(三）我国港口物流园区存在的问题
从目前港口物流园区发展现状来看，我国的港口物流基本上处于起步阶段，与国外先进的现代物流相比，还存在较大的差距。主要表现在：
1.一些港口物流园区仓促上马
一些港口物流园区仓促上马，缺乏科学的态度和长远的发展战略。自1999年世界银行与国家经贸委联合举办“中国现代物流发展研讨会”以来，现代港口物流在我国迅速发展，港口物流园区的发展经过多年的努力，也取得了一定的成果，然而在实践中还存在一些问题，港口物流园区的开发往往仓促上马，盲目圈地，甚至看成是一项形象工程，港口物流园区发展缺乏长期战略指导，结果造成土地的闲置。在资源的极大浪费的同时，不能很好地起到港口物流园区与传统港区互动发展的效果，物流园区对港口发展的促进作用无法体现。
2.港口物流园区战略发展缺乏系统理论指导
由于对港口物流园区缺乏科学界定，对港口物流园区的形成机制、发展阶段缺乏必要的认识，对港口物流园区发展战略理论缺乏系统认识。港口物流园区的开发中重视硬件建设，对制定系统科学的港口物流园区战略感到无从下手。致使港口物流园区战略定位和功能设计不切实际，物流战略选择具有盲目性，战略措施片面，互相模仿，互相攀比，与物流园区的长期发展、社会可持续发展理念不一致。有些港口物流园区即使制定了发展战略蓝本，但由于缺乏科学性和系统性，对战略实施的指导作用效果不大。
3.港口物流园区战略制定缺乏有效方法
目前物流园区规划主要存在“需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力”五大问题。这五大问题在很大程度上是由于缺乏合理有效的规划方法论造成的。由于战略管理理论发展时间不长，在港口物流领域中的应用更是较新的尝试，为此在战略制定的过程中又是缺乏有效方法，或者选择只是停留在定性分析上，影响了战略的科学性和合理性。如港口物流战略环境分析缺乏综合考虑指标体系，对港口物流战略选择缺乏有效的理论认识和战略选择的有效方法，造成港口物流园区战略制定中的困惑，影响了物流园区战略的科学性和有效性。
总之，由于对港口物流园区发展战略理论与方法研究不够深人，从而使得港口物流及园区战略发展缺乏理论依据和方法指导。
